Cartório de Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis é destinado a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos relacionados a imóveis. É o Cartório que guarda as informações sobre os terrenos e as construções feitas nele. Além disso, consta as demais informações relativas aos imóveis, como: hipoteca, penhor, usufruto, usucapião, doação, desapropriação, entre outras.

Um dos requisitos essenciais para a compra de um imóvel, é a certidão de ônus e propriedade. Nessa certidão teremos a certeza de quem é o proprietário e se há no imóvel algum ônus, ou seja, se está penhorado, hipotecado, ou outra informação que impeça a venda do imóvel.

Antigamente, um imóvel inscrito no Cartório de Registro de Imóveis recebia um número que se chamava transcrição. Atualmente os imóveis recebem o número de uma matrícula. Transcrição ou matrícula, é o número que identifica o imóvel no Cartório de Imóveis. Cada imóvel só pode ter uma matrícula.

Feita a transcrição ou matrícula, as demais anotações que se fizerem no histórico do imóvel chamam-se averbações (como construção sobre o terreno, mudança de nome de rua, venda e compra do imóvel, instituição de usufruto, entre outros).

Quando se compra um imóvel, deve se registrar o mais rápido possível, pois somente se prova a propriedade com o Registro no Cartório de Imóveis.

A PRENOTAÇÃO. Os títulos apresentados ao registro são anotados no livro protocolo, com uma numeração determinada, de acordo com a seqüência de sua apresentação. .Essa é a prenotação. Pelo princípio da anterioridade, fica garantido que o Oficial Registrador examine sempre o título que foi apresentado em primeiro lugar, para depois examinar os outros que eventualmente possam existir.

Cada Cartório de Registro de Imóveis abrange uma determinada circunscrição, ou seja, uma determinada porção territorial que pode envolver vários bairros, vários distritos ou até mesmo vários municípios. É nesse Cartório que deve ser registrado seu imóvel.

Para saber sobre qual é a circunscrição correspondente a determinado imóvel, pode-se ou telefonar para um Cartório e perguntar, ou pode pesquisar no site da AnoregSP, (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo):

www.anoregsp.org.br

Ou ainda pode pesquisar no site da ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo):

http://www.arisp.com.br

A escritura de venda e compra de imóvel pode ser feito através de um instrumento particular, mas somente para imóveis com valor de até 30 salários mínimos.

Título judicial, mandado judicial, carta de sentença, formal de partilha, entre outros, são documentos expedidos pelo juiz, no meio ou no final de um processo judicial, que devem ser registrados no Cartório de Registro de imóveis, se eles tiverem por objeto algum imóvel. (Usucapião, execução com penhora de bem imóvel, inventário ou arrolamento que transmitam aos herdeiros algum imóvel, entre outros procedimentos judiciais)

Hoje, com a Lei nº 11.441/2007, é possível fazer o inventário e a partilha por Escritura Pública, sem passar pelo juiz, quando todas as pessoas envolvidas tiverem capacidade civil plena e estiverem em acordo. Essa Escritura Pública já é levada diretamente ao Registro de Imóveis, sempre com a participação do advogado das partes.

Também o pacto antenupcial deve ser registrado. Antes de se casarem, os noivos podem, se quiserem, escolher qual será o regime de bens no casamento (comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aqüestos ou separação de bens), e fazem isto por meio do pacto antenupcial. O casamento, nos dias de hoje, sem qualquer pacto antenupcial é considerado como casamento em comunhão parcial de bens.

A fiscalização das unidades do Registro de Imóveis é feita pelo Poder Judiciário. Em todas as comarcas do Estado de São Paulo há Juízes Corregedores Permanentes com atribuição específica do Registro de Imóveis.

O PROCESSO DE DÚVIDA. O título apresentado pelo interessado pode vir a ser devolvido pelo Registro de Imóveis, caso não esteja em condições de ser registrado. Neste caso o cartório expedirá uma nota de devolução contendo as razões que impediram o registro. Caso o interessado não se conforme com a recusa, pode requerer ao Oficial do Cartório que entre com um processo chamado SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, para ser apreciado pelo Juiz Corregedor, para verificar se o Oficial do Cartório tem razão ou não de recusar o registro. Também o próprio interessado pode ingressar com essa ação, mas então se chamará DÚVIDA INVERSA, pedindo que o juiz analise a situação.

Pode acontecer também que o imóvel registrado contém algum erro na sua descrição, por exemplo. Esse erro, entre outros, muitas vezes pode ser corrigido através de um requerimento ao Oficial do Registro Imobiliário, ou caso da correção ser impossível extra-judicialmente, pode se ingressar com uma Ação na Vara dos Registros Públicos pedindo ao Juiz que determine a retificação do registro.

Fontes:

Cartilha de Cartórios Extrajudiciais – AnoregSP

Serviços Notariais e de Registro – Corregedoria Geral da Justiça de SP

Foto: Serviços Notariais e de Registro – Corregedoria Geral da Justiça de SP

Cartório de Notas ou Tabelionato de Notas

Neste tipo de Cartório os Tabeliães Notários fazem as autenticações de cópias dos originais, reconhecem as firmas, lavram procurações públicas, escrituras públicas (de compra e venda, doação, alienação fiduciária, pacto antenupcial, união estável, dependência econômica, emancipação, reconhecimento de filho, etc.), testamentos, inventários extra-judiciais e partilhas, separações, reconciliações, atas notariais e validação presencial de certificados digitais.

A escolha do Tabelião de Notas é livre, ou seja, a pessoa pode escolher qualquer Cartório de Notas para a prática desses serviços, independentemente do local onde a pessoa residir.

Os atos realizados pelos Tabeliães de Notas são muito seguros, justamente por que este profissional da área do Direito é dotado de Fé Pública. Os documentos aprovados pelo Notário passam a ser considerados, também, muiro seguros, por que aprovar um documento significa verificar se está tudo certo com ele e se o mesmo corresponde fielmente à realidade à qual se refere.

ESCRITURA PÚBLICA

Muitos documentos podem ser feitos através de instrumento particular, como por exemplo: contrato particular de compronmisso de venda e compra, uma procuração, um contrato de serviço, um recibo de entrega de documentos ou de valor, entre outros. Porém alguns atos dependem de forma pública para terem validade jurídica, por isso devem ser feitos sob a forma de escritura pública.

ESPÉCIES DE ESCRITURA PÚBLICA

1 - Compra e venda ou qualquer outra forma de transmissão de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País - Art. 108 do Código Civil). Portanto, para negócios que envolvam imóveis cujo valor seja igual ou inferior à 30 salários mínimos, não é necessário escritura pública.

2 - Pacto antenupcial (É nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento - Art. 1653 do Código Civil).

3 - Cessão de direitos hereditários (O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública - Art. 1793 do Código Civil).

4 - Quando há previsão contratual (No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato - Art. 109 do Código Civil).

5 - Emancipação (A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil. Cessará, para os menores, a incapacidade: pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos completos - Art. 5º, parágrafo único, inciso I, do Código Civil).

6 - Instituição de bem de família (Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial - Art. 1711 do Código Civil).

7 - Renúncia sobre bens imóveis (Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País - Art. 108 do Código Civil).

8 - Inventário. Inventário é um procedimento pelo qual se transmite os bens deixados por uma pessoa falecida aos seus herdeiros. Se o falecido tiver deixado algum testamento ou herdeiros menores ou incapazes o inventário deve ser feito judicialmente. Porém não havendo nem testamento e nem herdeiros incapazes, pode ser feito o inventário em Cartório através de uma Escritura Pública de Inventário, porém para ser feito nesta modalidade é obrigatório todas os herdeiros estarem acompanhados de advogado.

9 - Testamento. Há vários tipos de testamentos. Pode ser feito através de um instrumento particular (que não exige a presença de um Tabelião, mas deve ser assinado pela própria pessoa e também por três testemunhas). Pode ser feito o Testamento Público (através de um Tabelião), entre outras várias modalidades existentes. O Testamento pode ser alterado ou até mesmo anulado, a qualquer tempo, pelo testador (como é chamado a pessoa que faz um testamento).

10 - Procuração. É o documento pelo qual alguém nomeia um procurador para que fale ou faça algo em seu nome. Muito usado para muitas coisas, pode ser feito na forma de instrumento particular. Porém para alguns atos da vida civil, a lei obriga que a procuração seja feita por Escritura Pública, por exemplo: nomear procurador para vender imóvel próprio, constituir advogado quando o constituinte for menor de idade ou incapaz.

11 - Separação de um casal. Por alguma razão muito séria, às vezes não é possivel mais continuar a vida comum do casal. Por mais que se procure contornar a situação, infelizmente a vida conjugal não é mais suportável. A solução encontrada: a separação. Pode se fazer uma simples separação de corpos: cada um toma seu rumo pura e simplesmente, ou pode ser feito a separação judicial. Muitas vezes o casal se acerta amigavelmente e resolvem as coisas de forma menos traumática do que o caminho judicial. Outras vezes é necessário optar pela separação judicial, especialmente quando não há acordo amigavel entre o casal. Nos dias de hoje a separação de um casal pode ser feita num cartório, através de uma Escritura Pública de Separação, mas para isso é necessário que: haja consenso entre o casal quanto ao fim do casamento; o casal não pode ter filhos menores ou incapazes e as partes devem contratar um advogado para participar da escritura.

Além das mencionadas acima, existem outros tipos de Escrituras Públicas.

ATA NOTARIAL

ATA NOTARIAL é um documento lavrado pelo Tabelião de Notas, relatando uma situação que ele presenciou ou foi chamado a conduzir. Por exemplo: uma assembléia de condomínio que trate de assuntos muito relevantes. É possível chamar o Tabelião para presenciar essa ocasião, conduzir a deliberação de acordo com as normas pertinentes e lavrar a ata notarial da assembléia. Esse documento instrumentaliza o testemunho do tabelião de que o evento aconteceu exatamente da maneira como está descrita na ata, e isso constitui uma prova altamente segura de cada ocorrência na assembléia – justamente porque o Notário tem fé pública.

A Ata Notarial pode ser lavrada para perpetuar conteúdo de páginas da internet; comprovar presença de pessoas em certos lugares; extrair certidão via internet; atestar estado de imóveis no início ou fim de locação; comprovar entrega de documentos ou coisas; certificar existência de pessoa (chamada de ata de fé de vida); atestar apelido ou profissão de pessoa; certificar declarações prestadas; e tantos outros atos da vida.

OUTROS ATOS PRATICADOS PELO NOTÁRIO OU TABELIÃO

AUTENTICAÇÃO DE CÓPIA: quando fazemos uma cópia de algum documento, o Tabelião ou Notário pode autenticar a cópia, fazendo uma declaração na própria cópia, certificando que ela é igual ao original. Assim a cópia passa a ter o mesmo valor legal do documento original.

RECONHECIMENTO DE FIRMA: Embora nem todos saibam, FIRMA é o mesmo que ASSINATURA. Não deve ser confundido com “empresa”. Firmar algum documento é o mesmo que assiná-lo. Para se dar garantia a um documento (um contrato, por exemplo), é preciso que as assinaturas das partes estejam com firmas (assinaturas) reconhecidas, ou seja, o Tabelião declara no documento que a assinatura que lhe foi apresentada é semelhante àquela que consta de seus arquivos (cartão de assinatura). Com isso garante-se que determinada assinatura foi feita pela pessoa certa, e não falsificada.

Há dois tipos de reconhecimento de firma:

a) O reconhecimento por semelhança (é menos seguro, pois é feita por comparação: a assinatura que consta no documento com a que consta nos seus arquivos).

b) O reconhecimento por autenticidade (é bastante seguro, porque, neste caso, a assinatura é feita na presença do Tabelião de Notas, após a pessoa ter sido identificada por ele). Este tipo de reconhecimento de firma é obrigatório para alguns negócios, como nas transferências de veículos.

Fontes:

Cartilha de Cartórios Extrajudiciais – AnoregSP

Serviços Notariais e de Registro – Corregedoria Geral da Justiça de SP

Fonte da foto: Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Geral da Justiça – SP – Tribunal de Justiça de São Paulo

Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas

No Registro Civil de Pessoas Jurídicas são registradas no cartório onde está localizada a sede:

a) pessoas jurídicas de direito privado sem fins lucrativos, como as associações, as fundações, as organizações religiosas e os partidos políticos (estes registrados apenas no Cartório de Brasília);

b) sociedades de pequeno porte, especialmente aquelas cujo objetivo esteja relacionado à área científica, literária, ou artística e as que exerçam profissão intelectual, que são as sociedades de natureza simples, e que podem adotar um dos seguintes tipos societários: limitada, em nome coletivo, em comandita simples ou sociedade simples pura;

c) empresas individuais de responsabilidade limitada, de natureza simples, que são uma nova modalidade de pessoa jurídica de direito privado.

Também no Registro Civil de Pessoas Jurídicas são matriculados todos os veículos de comunicação: jornais, revistas, boletins, rádio, televisão, editoras, oficinas impressoras e agências de notícias, entre outros.

O registro de livros contáveis, mais conhecido como autenticação de livros, é uma exigência da Receita Federal para validade dos livros das pessoas jurídicas, devendo ser efetuado pelo cartório onde está registrado o ato constitutivo (contrato social ou estatuto).

Deve ser confeccionado o livro, encadernado ou em folhas soltas, na forma contábil, contendo termos de abertura e de encerramento.

Os termos de abertura e encerramento devem conter:

a) tipo de lançamento contábil;

b) número total de páginas, contando os termos;

c) número de ordem do livro;

d) data;

e) nome da pessoa jurídica;

f) endereço completo;

g) CNPJ;

h) número e data do registro da sociedade, associação ou fundação no cartório;

i) assinatura do representante legal da sociedade, fundação ou associação;

j) assinatura de contador habilitado.

É necessário apresentar no cartório o livro original em que está registrada a pessoa jurídica (sociedade, associação, organização religiosa, empresa individual de responsabilidade limitada, de natureza simples, ou fundação).

CERTIDÃO DE PESSOA JURÍDICA

A certidão é o documento que prova a existência e a regularidade formal da sociedade, organização religiosa, associação, fundação ou empresa individual de responsabilidade limitada, de natureza simples, e que tem o mesmo valor probante do original porque emitida com a fé pública do oficial registrador.

A certidão serve para comprovar a existência e o registro da pessoa jurídica, seus estatutos ou contrato social, sua regularidade formal, seus representantes legais.

Fonte da foto e do texto: Serviços Notariais e de Registro da Corregedoria Geral da Justiça – SP – Tribunal de Justiça de São Paulo.