Valor mascarado

ALUGUEL – VALOR MASCARADO POR “GRATUITA BONIFICAÇÃO” CONCEDIDA PELO LOCADOR – REAL VALOR DO ALUGUEL É AQUELE OBTIDO APÓS O DESCONTO DA BONIFICAÇÃO

TJSP

Apelação Com Revisão nº 862.664-0/7 Comarca de São Bernardo do Campo - 5ª Vara Cível Processo nº 2.912/03 Turma Julgadora: 28ª Câmara Relator: Des. Amaral Vieira Apelante: Celso de Jesus Garcia Junior Apelada: Elena Pereira Prado Data do julgamento: 22.08.2006 ACÓRDÃO 1 - Desnecessária a realização de audiência conciliatória nas hipóteses de extinção do processo e julgamento antecipado da lide, conforme dispõe o art. 331 ‘caput do CPC. Acordos podem ser celebrados a qualquer tempo e lugar, bastando que as partes assim o desejem, sendo, por isso, evidentemente supletiva a atividade jurisdicional conciliatória, não acarretando seu não exercício nulidade do processo. Acordos visam a agilizar o processo, nunca retardá-los. 2 - Mascarado o real valor do aluguel por bonificação imotivada, a atualização anual do valor locativo por índice inflacionário levará em conta o valor do aluguel após seu desconto. Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento ao recurso, por votação unânime. Turma Julgadora da 28ª Câmara Amaral Vieira, Relator VOTO Trata-se de ação consignatória de alugueres movida por inquilino, no curso da qual foi apresentada pela senhoria ação reconvencional objetivando seu despejo e condenação no pagamento de alugueres e encargos, tendo a r. sentença de fls. 140/142, cujo relatório adoto, julgada improcedente a ação de consignação e acolhido o pedido reconvencional, deixando apenas de decretar o despejo por haver o autor desocupado imóvel locado no curso da demanda. Funda-se o recurso, em preliminar, na assertiva de ser nulo o processo, posto ter o feito sido julgado sem a prévia realização de audiência conciliatória. No mérito sustenta que os depósitos efetuados nos autos são suficientes para a liquidação integral dos locativos devidos. Sustenta ter o contrato de locação, desde o início, previsto valor maior do que o convencionado entre as partes a título de aluguel, acertada em contrapartida uma bonificação, mascarada nos primeiros doze meses como indenização por benfeitorias a serem introduzidas no imóvel, o que, todavia, não correspondia à verdade. Vencidos os primeiros doze meses, novo contrato foi elaborado, mais uma vez sendo previsto aluguel acima do ajustado, concedida bonificação, desta feita não justificada, a qual reduziu o aluguel a seu valor real. Afirma que, para o terceiro ano da locação, a senhoria pretendeu atualizar o valor do locativo sobre o valor integral e irreal do aluguel, sem a bonificação, o que o motivou a ingressar com esta ação consignatória para depositar o valor do aluguel vigente no ano anterior, apenas com o acréscimo do índice de atualização contratualmente previsto. Pede a reforma integral da sentença. O recurso, regularmente preparado, foi recebido, processado e contra-arrazoado. É o relatório. Desnecessária, in casu, a realização de audiência conciliatória, por ser ela expressamente dispensada pelo art. 331 caput do CPC, nas hipóteses de extinção do processo e julgamento antecipado da lei, incluindo-se este processo nesta última hipótese, por não trazer fatos controversos exigentes de instrução probatória para seu desate. Além disso, acordos podem ser celebrados a qualquer tempo e lugar, bastando que as partes assim o desejem, sendo, por isso, evidentemente supletiva a atividade jurisdicional conciliatória, não acarretando seu não exercício nulidade do processo. Acordos visam a agilizar o processo, nunca retardá-los. Nesse sentido vem decidindo o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Não importa nulidade do processo a não realização de audiência de conciliação, uma vez que a norma contida no art. 331 do CPC visa a dar maior agilidade ao processo e as partes podem transigir a qualquer momento.” (STJ - Bol. AASP 2.167/1.465). No mérito merece acolhido o apelo. Isto porque, em relação ao primeiro contrato de locação celebrado entre partes (fls. 13/17), vigorante pelo prazo de doze meses, podia haver dúvida sobre o valor real do aluguel ajustado pelas partes, contratualmente previsto em R$ 450,00 mensais, mas com um desconto de R$ 100,00 por todo aquele ano, pois este vinha justificado a título de prévia indenização por benfeitorias que o inquilino supostamente introduziria no imóvel, consistentes da colocação de gabinete na pia da cozinha e na pia do banheiro. Para o segundo ano da locação, todavia, período para o qual novo contrato foi assinado (fls. 18/22), o locativo “oficial”, contratualmente previsto na primeira avença, recebeu a correção pelo índice nela previsto, restando elevado para R$ 510,00, mas, em contrapartida, a título de “bonificação”, desta feita sem que nenhuma justificativa fosse oferecida, restou seu valor abatido em RS 110,00, também para todo o ano, prática que não deixa a menor dúvida de que o aluguel real e efetivo praticado pelas partes correspondia ao aluguel indicado menos o valor da gratuita bonificação, que, in casu, é importante ressaltar, não se confunde com a bonificação por pontualidade. A alegação da senhoria de que concedeu a bonificação no segundo contrato por “mera liberalidade”, “no intuito de manter e agradar seu locatário”, não a favorece, muito ao contrário, representa clara confissão de que o real valor do aluguel era aquele obtido após o desconto da bonificação. Não fosse assim e o locatário não teria assinado o contrato prorrogando a locação pelo segundo período de doze meses. Resulta evidente, de todo o exposto, que a “gratuita bonificação” concedida pela senhoria nada mais representou do que um mascaramento do real valor locativo, de modo a permitir um aumento substancial de seu valor quando lhe interessasse, prática essa que ofende diretamente o art. 45 da Lei 8.245/91. Acolhe-se, destarte, o apelo para decretar a procedência da ação consignatória, extintas as obrigações representadas pelos depósitos efetuados pelo locatário nos autos, correspondentes a todos os locativos integrais vencidos no curso da demanda, improcedente, outrossim, o pedido reconvencional. Condeno a senhoria ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da causa. Pelo exposto, meu voto dá provimento ao apelo.

FONTE: Boletim do Direito Imobiliário ano 2007 edição 23

http://www.diariodasleis.com.br/