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sexta-feira, 4 de março de 2016

Usucapião em Cartório Extra-Judicial

O Novo Código de Processo Civil vai trazer muitas mudanças. Porém somente vai entrar em vigor no dia 18 de março de 2016, passado um ano de sua publicação no Diário Oficial da União que foi no dia 17 de março de 2015.

Uma das novidades trazidas no novo Código de Processo Civil é a possibilidade de fazer a usucapião por meio de Cartório Extra-Judicial, também chamada de usucapião administrativa ou usucapião extrajudicial.

Hoje a ação de usucapião somente é feita através de procedimento judicial; processo que tramita perante a Vara dos Registros Públicos. No entanto, a pessoa pode agora optar por fazer a usucapião judicialmente ou extrajudicialmente, não dependendo apenas de sua vontade, mas também da complexidade de documentação ou outra complexidade qualquer, como, por exemplo, a existência de menor ou pessoa relativamente ou absolutamente incapaz. Mas isso não está expressamente mencionado no novo Código de Processo Civil, podendo ainda gerar confusões.

A princípio, a usucapião normal poderia ser feita em Cartório.

Convém explicar que a usucapião de imóvel é uma forma de adquirir a propriedade, provando-se que tem a posse mansa e pacífica durante um determinado número de anos, sem qualquer oposição, provando também que usa o referido imóvel como se dono fosse, é o chamado “animus domini”. A quantidade de anos, a metragem do imóvel, os títulos que se possa ter sobre o imóvel, vai orientar para o tipo de usucapião adequado. Já foi explicado anteriormente, neste blog, o tipo de usucapião, por isso não vou adentrar por este assunto. Basta procurar entre as postagens e encontrar o titulo.

No art. 1071, do novo Código de Processo Civil, consta que o procedimento para a usucapião pode ser feito através de Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o imóvel estiver localizado, mas sempre com o acompanhamento de um advogado ou um defensor público.

O trâmite é semelhante ao do Judiciário. Faz-se uma petição com os fatos e fundamentos e acompanhados de documentos de prova do alegado na petição, mas alguns documentos são obrigatórios:

a) Tem que ter uma ata notarial lavrada por um tabelião demonstrando o tempo da posse e constando seus antecessores;

b) Tem que ter a planta e memorial descritivo assinado por um profissional habilitado, como um engenheiro ou um arquiteto com poderes para isso;

c) Tem que juntar as certidões negativas dos distribuidores dos Fóruns do local do imóvel e do domicílio do interessado;

d) Muitas vezes a pessoa compra o imóvel através de um contrato particular ou mesmo público (escritura), mas por algum motivo não consegue registrar o documento. Esse documento chama-se titulo justo. Se tiver esse tipo de documento, tem que juntar no processo de usucapião.

O oficial do Cartório determinará a publicação de editais em jornais de grande circulação e mandará notificar todos os interessados (Confrontantes, proprietário anterior que consta no registro de imóveis ou seus sucessores, Fazendas Federal, Estadual e Municipal, possuidor atual se houver). Por isso a eficácia do procedimento extra-judicial terá validade contra todos – conhecido no mundo jurídico como “erga omnes”.

Os notificados ou cientificados poderão se manifestar ou não. Se não se manifestarem é porque concordam com a usucapião. Se manifestarem podem concordar ou mesmo discordar, e neste último caso devem dizer o porque discordam, como por exemplo, o não respeito das divisas entre os imóveis confinantes.

Porém, se houver concordância expressa ou tácita de todos os notificados e estando a documentação em ordem, a usucapião será deferida pelo oficial do Cartório e assim pode registrar o imóvel no nome de quem pediu a usucapião.

Pode ocorrer também da usucapião ser rejeitada pelo Cartório. Nesse caso, nada impede que o interessado procure as vias judiciais para ajuizar uma ação de usucapião na Vara dos Registros Públicos.

Consulte sempre um advogado. Ele saberá lhe indicar o caminho correto a ser seguido.

Lei número 13.105 de 16 de março de 2015 (Novo Código de Processo Civil entra em vigor no dia 18 de março de 2016):

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Fonte da foto: internet.