Quando se apresenta uma ação de usucapião é
necessário fazer a fundamentação e o pedido corretamente adequando-os ao tipo
de usucapião pretendido. Não só isso; é necessário, para a apreciação do
pedido, a juntada dos documentos necessários. A Usucapião é uma ação complexa e
depende de exame pelo juiz se foram atendidos os requisitos essenciais.
Assim, para a celeridade processual, é necessário
que o advogado seja cauteloso e desde logo traga ao processo todos os fatos,
provas e documentos necessários.
Para isso o advogado deve:
I - VERIFICAR se o imóvel já se encontra perfeitamente
descrito e individualizado (considerando, inclusive, as informações já
prestadas pelo Sr. Oficial Registrador na Portaria Conjunta nº1/88), a fim de
que, em caso de futura procedência, seja possível o ingresso do título no
registro imobiliário:
a) Se o imóvel está descrito perfeitamente em matrícula ou
transcrição anterior;
b) Caso esteja inserido em área maior, verificar se o
imóvel corresponde a lote perfeitamente descrito em planta de loteamento
regularizado;
c) Caso contrário, se a parte autora juntou aos autos
planta de situação e memorial descritivo do imóvel, elaborados por profissional
habilitado, com devida descrição do imóvel e de sua situação de implantação
(indicando medidas perimetrais e de área e distância em relação aos pontos de
intersecção de vias públicas mais próximos pontos de amarração), indicação dos
titulares do domínio da área usucapienda e dos imóveis confrontantes e de seus
receptivos títulos (conforme as informações prestadas pelo Oficial Registrador
e outras que o técnico apurar) e indicação dos confrontantes de fato;
d) Somente se a situação não se enquadrar em nenhuma das
hipóteses anteriores, poderá ser preciso a realização de perícia. Ressalta-se,
contudo, que a perícia demandará maior prazo e demora na tramitação do feito,
além de poder importar, eventualmente, pagamento de despesas e/ou honorários
periciais pela parte autora. A perícia terá por objeto a conferência da
localização e das reais medidas perimetrais do imóvel usucapiendo, para
possibilitar a abertura de nova matrícula com maior segurança, assim como a
análise dos registros que serão atingidos pela usucapião e dos títulos dos
confrontantes tabulares do imóvel.
e) Na hipótese de necessidade de perícia, ela poderá ser
feita de forma antecipada, caso não haja informações suficientes para que seja
dado início à fase de citações, ou por qualquer outra necessidade de
antecipação a ser constatada nos autos.
II - VERIFICAR se está regular a representação processual,
juntando-se procuração no original e atualizada; se pessoa jurídica, clara
indicação do representante legal com poderes para outorgar mandato em seu nome;
se inventariante, certidão de objeto e pé de inventário ou arrolamento em andamento
e certidão de inventariança.
III - VERIFICAR se está regular o pólo ativo da demanda, a
depender do estado civil da parte autora (se pessoa física), sendo preciso:
a) Juntada de certidão de nascimento e/ou casamento e/ou
óbito de eventual cônjuge, sempre atualizadas, original ou em cópia
autenticada.
b) Tratando-se de parte solteira, juntada, como dito, da
certidão de nascimento atualizada, comprovando, assim, seu estado civil.
c) Tratando-se de parte casada, é preciso adequação do
pólo ativo da lide, com ingresso do cônjuge ou com declaração de sua anuência,
já que se cuida de ação real (art. 10 do CPC), bem como cópia de RG e CPF.
d) Tratando-se de parte viúva, esclarecimento sobre
eventuais direitos dos herdeiros do falecido sobre o imóvel usucapiendo e, se
houver algum direito, o ingresso do Espólio ou Herdeiros no pólo ativo, passivo
ou juntada de carta de anuência.
IV - VERIFICAR se está bem descrito o modo e data de
aquisição da posse, informando, inclusive, se existente algum contrato entabulado,
se houve quitação integral etc., inclusive quanto a eventuais antecessores, se
pretendido o cômputo do tempo de posse antecedente.
V - VERIFICAR se a petição inicial contém indicação e
pedido expresso de qual a espécie de usucapião pretendida, dentre as legal e
constitucionalmente previstas, apontados um a um o preenchimento dos requisitos
legais. Se o prazo da usucapião se iniciou antes do advento do Código Civil
atual, verificar a espécie de usucapião com atenção especial ao disposto pelo
art. 2.028 e 2.029 do Código Civil em vigor.
VI - VERIFICAR, uma vez pretendida usucapião especial, se
houve juntada de declaração de próprio punho e sob as penas da lei dada por
cada autor separadamente, informando quanto a ser proprietário de qualquer
outro imóvel, urbano ou rural, quanto à finalidade de utilização do imóvel
usucapiendo e quanto a anterior propositura de ação de usucapião.
VII - VERIFICAR, uma vez pretendida a usucapião fundada em
justo título, se ele foi juntado no original ou em cópia autenticada.
VIII - VERIFICAR se foi juntada de cópia do recibo de
lançamento ou certidão do Município de São Paulo (IPTU), indicando o valor
venal atual do imóvel (não havendo lançamento, juntar comprovante de valor de
mercado), com correção, se o caso, do valor da causa (o valor da causa deve
corresponder ao valor venal do imóvel, ou à sua proporção, caso se trata de
parte do bem).
IX - VERIFICAR se houve recolhimento das custas iniciais,
de mandato e de citação, sob pena de indeferimento da inicial, ressalvada
eventual gratuidade.
X - VERIFICAR se houve a juntada de certidão vintenária de
distribuição em nome de cada autor, de eventuais antecessores na posse (se
pretendida a soma de posse) e de todos os titulares do domínio, que deverá ser
providenciada pela parte, independentemente de gratuidade de justiça deferida
(incluindo, quanto a estes, inventários e arrolamentos), bem como certidão de
objeto e pé de eventuais ações possessórias ou correlatas que constarem. Serão
necessárias certidões de objeto e pé somente de inventários/arrolamentos de
falecimento de titulares de domínio abertos há, no máximo, 20 anos, contados da
data em que se realizou a pesquisa.
XI - VERIFICAR se houve requerimento expresso das citações
e cientificações pertinentes, indicando-se de modo completo titulares do
domínio, confrontantes tabulares e confrontantes de fato, observadas as
informações prestadas pelo senhor Oficial Registrador, com qualificação
completa e precisa indicação de endereço, incluindo CEP, de modo a possibilitar
adequada e eficaz citação; havendo entre os citandos pessoa falecida, deverá
vir aos autos certidão que comprove andamento de inventário ou arrolamento e
inventariança; encerrado ou não iniciado o inventário, necessária indicação,
com completa qualificação e endereços, de todos os herdeiros.
XII – É muito útil na própria petição, indicar as peças e
documentos que está juntando numerando-os (nos documentos e indicando na
petição) para facilitar a conferencia pelo Juiz.
XIII - Eventual impossibilidade de atendimento de algum
dos itens acima deverá ser fundamentada e justificada na petição, tudo com a
finalidade de emprestar maior celeridade à tramitação dos feitos de usucapião.
XIV – Caso haja dificuldade de conseguir algum documento,
devidamente fundamentada e comprovada, como, por exemplo, para apresentação de
certidões de objeto e pé das ações indicadas nas certidões vintenárias, é
sempre útil informar o Juiz na petição e pedir um prazo maior para sua juntada
no processo.
(Orientação do Juiz da 1ª Vara dos Registros Públicos
de São Paulo, num processo de usucapião)